核心提示

蒋某与韩某约定各出资50%竞买一房地产,但竞买成功后,出面参与竞买的韩某,却将15万多元的实际成交价虚报为22万元。签完出资协议后,蒋某才发现自己遭受了不公平待遇,并要求修改合同条款。两人为此闹到法院,一审与二审判决出现明显分歧。日前省高院终审判决,为蒋某讨回了公道。

2月4日消息:

自己亲手签的合同,如果事后才发现有的条款明显对自己不公平,还能改过来吗?日前,琼海一位市民在与"哥们"合伙竞买一处房地产时,就遇到了这样的问题。官司虽几经周折,最终法院还是为他讨回了公道。

口头约定

共同出资竞买一房地产

琼海某农场职工蒋某,与当地一银行职员韩某交情不错。2002年12月,当地一处房地产要在市场上公开拍卖。两人口头商定,共同出资竞买,由韩某一人参加拍卖会。

2002年12月25日,韩某竞买成功。2003年1月1日两人签约,对竞买所得的房产及地皮进行分割。双方在协议首部记载,2002年12月25日韩某以总价22万元竞投中标,双方各出资11万元整,蒋某已付给韩某现金11万元整。协议书还通过10个条款对房地产分割作了具体约定。之后,双方各自搬进房屋居住并装修。

签完合同

发现重要条款显失公平

为了拿到房地产权证,蒋某多次要求韩某协办。韩某于2003年2月18日出具了一份申请书,称该房地产"已经韩某和蒋某共同竞标所得,特请求在拍卖确认书上加注,韩某与蒋某共同对标的物享有产权。"

然而4个多月后,蒋某从拍卖市场得知,该房地产的实际成交价格仅为15万元,佣金7500元。如此一算,他按照分割协议约定出资,就多交了购房款3.125万元。

"合同是签了,可对我明显不公平!"蒋某遂以韩某将双方共同购买房地产价格15.75万元(含佣金0.75万元)虚报为22万元,造成其多交购房款为由,请求依法变更双方所签协议书中显失公平的内容,判令韩某退还多收的3.125万元购房款及其利息。

对此韩某却称,他是以个人名义参加竞买该房地产的,收到蒋某的11万元,是他竞买成功后为筹集竞买款向蒋某借的;双方签订的协议书,他是将竞买的部分房产转让给蒋某以抵偿借款,而不是分割。

一审

"隐瞒"导致合同显失公平

对于双方的争辩,琼海市人民法院一审认为:

虽然在此次拍卖中的买受人为韩某一人,但并不影响双方共同出资竞买事实的存在。因此本案房地产为蒋、韩双方共同共有财产。韩某竞买成功后,没有对蒋某履行如实告知义务,致使蒋某多支出3.125万元。由此,韩某已构成民事欺诈,同时该民事欺诈行为并不影响协议书中其他条款的效力。

据此,一审判决:变更双方协议书"以总价人民币22万元竞投中标"为"以总价人民币15.75万元竞投中标",并判令韩某退还蒋某3.125万元。

二审

共同竞买人应知道"实价"

一审判决后,韩某不服提起上诉。海南中级人民法院对事实的认定,与一审判决出现明显分歧。

海南中院二审认为,蒋某与韩某虽有共同竞买意向,但并未亲自参加竞买,也没有办理委托手续委托韩某参加竞买。因此,房产应为韩某单独竞买所得。蒋某不是该房产的共同竞买人,无权按竞买价购买该房产、分享权益。

二审同时认为,双方签的协议是房屋转让协议。蒋某作为房产的受让方,对公开的拍卖价有了解的义务,法律应推定其知道拍卖价。蒋某在应当知道拍卖价的情况下,与韩某签订写明拍卖价为22万元的协议书,即应视为韩某的隐瞒实价行为,并没有诱使蒋某作出错误意思表示。因此该条款合法有效,不得擅自变更。

二审遂改判:双方应继续按原协议条款,履行合同义务。

再审

多收购房款,应予退还

蒋某不服二审判决,并向省高级人民法院提出了申诉。

围绕蒋某与韩某之间是否是共同出资竞买关系的这一焦点,省高院认为:双方当事人所签协议书的首部,明确了双方的共同出资竞买关系,并通过10个条款对房地产进行了所有权划分。而韩某对实际成交价予以隐瞒,导致双方所签协议书中关于拍卖物价款的记载与事实不符,致使蒋某多交了3.125万元,应予返还。终审遂判令:撤销二审判决,维持一审判决。